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专访戴德梁行胡峰:地产商应适时持有核心优质

发布日期:2019-10-09   

  人民网北京10月14日电 (余燕明)近期,北京银泰中心完成了一支资产支持证券(“北京银泰中心资产支持专项计划”项下优先A、B、C类资产支持证券)发行上市,3类资产支持证券发行量分别为40亿元、33亿元、2亿元,合计规模75亿元,发行利率分别为4%、5.3%和6.98%,存续期为18年,每3年设置了开放时间。

  这是国内首单抵押型类REITs(房地产信托投资基金)和国内单只规模最大的类REITs项目。

  北京银泰中心资产支持专项计划的目标资产包括写字楼、商业裙楼、酒店和车位等总建筑面积约为17.29万平方米。目标资产的评估价值为105.19亿元,较发行规模折让30%左右。

  戴德梁行完成了目标资产的价值评估、市场分析,他们还有100多位估价师辅助万达商业完成了香港H股上市及私有化交易的物业估值。

  戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管及董事胡峰对辅助银泰中心完成75亿元的资产证券化项目表现得很兴奋,他介绍目前国内已经完成的十几笔资产证券化项目里,戴德梁行参与了其中的八笔。

  胡峰说,目前国内完整意义上的REITs还没有完全设计出来,但这是一个趋势。包括前几天国务院已经出台了相关文件,鼓励和支持REITs的发展,帮助企业实现轻资产,希望一段时间之后中国的REITs也会真的出来。

  但新加坡和香港已经走在了前面,新加坡已经发行了30多只REITs,香港也上市了10只,两个资本市场各有优势,香港资本市场规模更大,新加坡市场对REITs更加专业。

  戴德梁行去年帮助北京华联购物中心的“北京华联商业信托(BHG Retail Reit)在新加坡实现上市,“在新加坡不用跟投资人讲太多REITs是什么,因为新加坡市场发行了非常多的REITs。”

  内地、香港或者新加坡每个市场对REITs的关注度都不太相同,网购不喜欢写评论签收后都是等自动好评的人怎所以胡峰认为目标资产或企业选择在哪个市场发行,也要根据企业自身的情况来确定,比如北京华联在新加坡有投资和合作机构,投资人比较了解,选择新加坡相对有优势。

  胡峰说,这两年企业对资产证券化的意向和需求明显增强,这是一个市场化行为,也是投资人与权益人双方意愿趋同的过程。十年前REITs试点时是政府自上而下的,而现在是自下而上企业主动要参与了解类REITs事宜。

  对地产公司来说,他们愿意去做REITs,也是发现能够降低风险,增加资产的流动性,提升轻资产运营,“只要REITs比之前的融资成本低一些,规模更大一些,他们就会有意愿来做这个事情。”。

  对投资人而言,海外物业租赁期都是几十年,有着非常稳定的租金增长,现在中国商业地产也越来越稳定,当投资商业、写字楼能够获得稳健的租金回报和长期收益时,投资人会表现出投资意向。

  由于房地产市场发展阶段不同,中国商业地产波动因素明显更多,投资预期与价值评估也更为复杂。“商业物业评估都是有时点的,并且以公允值计量,不同时点有不同的价值,市场波动的时候,经济增长趋缓会让我们对未来收益的预测更谨慎,影响收益法的结果,直接会反应到最终的估值结果中。如果经济和政策环境发生变化,估价师考虑的问题会更多些,比如政策开始对一些违规的互联网金融进行清理的时候,商业写字楼的空置率会增加,也影响了租金收益水平,这种政策因素和经济因素都会影响到商业物业的估价。”胡峰说。

  虽然现阶段企业对商业物业资产证券化意愿增强,且规模也在发展,但胡峰同样认为,考虑到今后房地产市场发展的预期,企业和金融机构应该有选择地持有一些核心优质物业资产。

  戴德梁行研究过香港上市地产公司的收入、利润结构——通过物业销售和物业持有的收益占比。他们发现香港地产公司通过持有商业物业获取收入及利润的占整个公司收入比重明显高很多大概在30%左右,而国内开发企业物业销售收入占比高达90%以上,选取的比较样本包括万科、恒大、融创与太古、九龙仓、恒隆等。

  胡峰对比这种收入利润结构差别后认为,可以理解在前20年,中国内地房地产市场发展迅速,地产公司都是通过快周转销售住宅获得很好的利润。香港与内地的地产商另一个与之关联的重要分化还体现在,香港公司负债水平更低,而内地公司负债率更高。

  “国内外房地产发展的阶段不同,成熟度也有很大差异。在国内房地产快速发展高周转情况下,地产公司做住宅开发负债率会更高一些,负债更高的情况下能做更多的事情。但是在海外不一定,海外住宅市场已经很成熟,负债率很高的情况下受影响很大,所以这些海外地产公司负债率比较低,抗风险能力强。”胡峰解释,“所以市场成熟地区企业愿意持有这些核心区域的高素质物业,因为他们现在没有太多住宅开发高速周转的过程。”

  据此,他提醒说,接下来内地住宅市场可能不会像前20年一样高速发展,规模的效率和速度不会太高,在这样的预判下,地产公司应该主动持有一些核心地段的商业物业,以此获得稳定的现金流,这样公司的发展才会更稳健,更持续。

  “企业选择轻资产的时候,应该根据自身发展的情况,条件允许的情况下,是应该在一些核心区域重优质资产。”胡峰说,“像一些甲级写字楼,租金很高,空置率很低,收益率这么好,为什么要卖掉呢?如果现在卖掉了,设想一下,5年、10年以后,还能买回来吗?”

  持有大型核心商业物业的另一个逻辑是,对于上市公司而言,除了获得稳定的租金收益、现金流,定期的商业物业增值也能让公司更加有利地调节利润收益表,以此弥补经营利润的下滑。

  在国际上,企业定期调整持有商业物业的公允值,是一个惯例,通行的国际会计准则。胡峰向人民网记者表示,目前企业的会计师根据专业评估机构对商业物业的估值调整财务报表,相对稳健和可靠。

  “如果人为主观地利用物业公允值去调节利润,也会有风险,因为房地产是有周期的,当市场向好的时候,可以增加公允值,但如果市场下行,就要求回调,甚至牺牲利润补回。”他补充,“所以企业调整商业物业的公允值也会非常谨慎。”

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